syougo.tategami 相続・遺言｜税金の基礎知識｜不動産売却
相続が発生すると、「相続税はいくらかかるのだろう」「相続した土地や家を売却したら、さらに税金がかかるのだろうか」とご心配になる方も多いのではないでしょうか。
特に、相続した不動産を売却して、相続人で売却代金を分ける場合には、相続税だけでなく、売却による税金についても確認しておくことが大切です。
実際に、相続税がかからなかったとしても、相続した不動産を売却することで譲渡所得税がかかる場合があります。
反対に、相続税がかかる場合でも、相続した不動産の売却時に利用できる税金の特例によって、譲渡所得税を軽減できることがあります。
今回は、相続に関係する税金について、次の内容をわかりやすく解説します。
- 相続したときにかかる相続税
- 相続した不動産を売却したときにかかる譲渡所得税
- 相続税と譲渡所得税の違い
- 相続した不動産を売却した場合の計算方法
- 相続税の取得費加算の特例
- 空き家を売却した場合の3,000万円特別控除
- 相続した財産を売却する際の注意点
※この記事は、相続・不動産売却に関する税金の一般的な解説です。具体的な税額や特例の適用については、税理士・税務署等にご確認ください。
1．相続したときにかかる「相続税」とは？
相続税とは、亡くなった方から財産を相続した場合に、その財産の価額に応じてかかる税金です。
相続税は、相続人が相続した財産の価額だけで決まるわけではありません。
亡くなった方の財産全体を基準に、相続税の対象となる財産や債務、基礎控除などを考慮して計算します。
相続税がかかるかどうかは「基礎控除」がポイント
相続税には、一定額まで税金がかからない基礎控除があります。
相続税の基礎控除額
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
相続税の計算上の基礎控除。法定相続人の数に応じて控除額が決まります。
例えば、法定相続人が3人の場合は、次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 基礎控除の基本額 | 3,000万円 |
| 法定相続人3人分 | 600万円 × 3人 |
| 基礎控除額 | 4,800万円 |
この場合、相続税の課税対象となる財産の価額が基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。
ただし、財産の評価方法や、相続時精算課税・相続開始前の贈与などによって計算が変わることがあります。
相続税の対象になる主な財産
不動産
土地・建物・貸家・マンションなど
預貯金・現金
銀行預金、ゆうちょ銀行の貯金、現金など
その他の財産
自動車、株式、投資信託、貴金属など
相続税の計算では、これらの財産を一定のルールで評価します。
例えば、土地は通常の売却価格そのものではなく、路線価方式や倍率方式などによって評価する場合があります。
そのため、土地の実際の売却価格と相続税評価額が異なることもあります。
2．相続税の計算例
ここでは、わかりやすいように、相続人が配偶者と子2人の合計3人で、相続財産の課税価格が8,000万円であった場合を考えます。
相続財産の課税価格
8,000万円
基礎控除
4,800万円
基礎控除を超える金額
3,200万円
この場合、基礎控除額4,800万円を超える3,200万円があるため、原則として相続税の申告・納税が必要となる可能性があります。
ただし、実際の相続税額は、単純に3,200万円に税率を掛けるわけではありません。
法定相続分に応じて課税遺産総額を按分して相続税の総額を計算し、その後、実際の取得割合などに応じて各人の税額を計算します。
配偶者には大きな税額軽減がある
相続人に配偶者がいる場合、一定の要件を満たせば、配偶者の税額軽減を利用できます。
配偶者の税額軽減は、原則として次のいずれか多い金額まで相続税がかからない制度です。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分相当額
そのため、配偶者が相続財産をすべて相続する場合などには、相続税がかからないことがあります。
ただし、配偶者の税額軽減を利用する場合には、相続税の申告が必要となるケースがあります。
「相続税がかからない＝申告が不要」とは限らないため、注意が必要です。
3．相続した不動産を売却すると「譲渡所得税」がかかる場合がある
相続した土地や建物を売却した場合には、相続税とは別に「譲渡所得税」がかかることがあります。
譲渡所得税とは、不動産などを売却して利益が生じた場合に、その利益に対してかかる税金です。
例えば、亡くなった方が昔購入した土地を相続し、その土地を売却した場合を考えます。
- 相続した土地を売却した金額：3,000万円
- 亡くなった方が購入した金額：1,000万円
- 売却にかかった費用：100万円
この場合、単純化すると次のようになります。
譲渡所得の計算イメージ
3,000万円 − 1,000万円 − 100万円
譲渡所得 1,900万円
この1,900万円が、譲渡所得税を計算する際の基本となる金額です。
※実際の計算では、建物の減価償却、取得費の内容、特例の適用などによって金額が変わります。
相続税と譲渡所得税の違い
| 比較項目 | 相続税 | 譲渡所得税 |
|---|---|---|
| 何に対してかかる？ | 相続した財産 | 財産を売却して生じた利益 |
| 課税されるタイミング | 相続が発生したとき | 財産を売却したとき |
| 主な対象 | 相続財産全体 | 売却した土地・建物など |
| 計算の基準 | 相続税評価額など | 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 |
| 基礎控除 | 3,000万円＋600万円×法定相続人 | 原則としてなし |
| 主な申告先 | 税務署 | 税務署 |
| 申告期限 | 原則、相続開始を知った日の翌日から10か月以内 | 原則、売却した年の翌年2月16日〜3月15日 |
※相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。譲渡所得の確定申告期限は原則として翌年3月15日までですが、休日等により変動します。
4．相続した不動産の譲渡所得税はどう計算する？
相続した土地や建物を売却した場合、譲渡所得は次の計算式で求めます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
さらに、適用できる特別控除がある場合は、その控除額を差し引きます。
① 売却価格
売却価格とは、不動産を売却した際の売買代金です。
例えば、土地を3,000万円で売却した場合、売却価格は3,000万円となります。
② 取得費
取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用です。
相続した不動産の場合、原則として、亡くなった方がその不動産を購入した際の取得費を引き継ぎます。
例えば、亡くなった方が20年前に土地を1,000万円で購入していた場合、相続人がその土地を売却するときの取得費は、原則として亡くなった方の購入代金などを基に計算します。
| 取得費に含まれることがあるもの | 内容 |
|---|---|
| 土地の購入代金 | 亡くなった方が購入した金額 |
| 建物の購入代金 | 減価償却などを考慮 |
| 購入時の仲介手数料 | 不動産取得時の費用 |
| その他の取得に要した費用 | 一定の要件を満たすもの |
取得費がわからない場合は？
相続した不動産について、亡くなった方が購入した当時の契約書や領収書などが見つからない場合があります。
このような場合、取得費がわからないときは、原則として売却価格の5％相当額を取得費とすることができます。
例えば、3,000万円で売却した土地の取得費がわからない場合は、次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費（5％） | 150万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
| 譲渡所得（特別控除前） | 2,750万円 |
このように、取得費がわからないと、譲渡所得が大きくなる場合があります。
そのため、相続した不動産を売却する可能性がある場合には、亡くなった方が購入したときの売買契約書、領収書、購入時の仲介手数料の資料などを探しておくことが重要です。
③ 譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
例えば、次のような費用が該当することがあります。
- 売却時の不動産仲介手数料
- 売却のために支払った測量費
- 売却のための建物解体費用
- 売買契約書の印紙代など、一定の費用
ただし、すべての費用が譲渡費用になるわけではありません。
例えば、相続登記の費用や、相続した財産を維持するための費用などは、譲渡費用として認められるかどうかを個別に確認する必要があります。
5．譲渡所得税の税率は、所有期間で変わる
不動産の譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。
ここで大切なのは、相続した日から売却までの期間だけで判断するわけではないということです。
相続した土地・建物の所有期間は、原則として亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
| 区分 | 所有期間の判定 | 税率の目安 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年を超える | 所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年以下 | 所得税・復興特別所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％ |
※上記は一般的な土地・建物の譲渡所得に対する税率です。復興特別所得税を含みます。マイホームの特例などが適用される場合は税率が変わることがあります。
具体例
亡くなった方が30年前に購入した土地を、相続人が相続後に売却したとします。
この場合、相続人が所有していた期間が短くても、亡くなった方の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡所得となる可能性があります。
そのため、相続した不動産を売却する場合には、亡くなった方がいつ購入したかを確認することが大切です。
6．相続税がかかった場合に利用できる「取得費加算の特例」
相続した不動産を売却する場合、相続税がかかっている方については、「相続税額の取得費加算の特例」を利用できることがあります。
この特例は、相続税のうち一定の金額を、売却した不動産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで、譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税が軽減される場合があります。
取得費加算の特例の主な要件
相続または遺贈により財産を取得していること
相続した土地・建物・株式などが対象となります。
その財産を取得した人に相続税が課税されていること
相続税がかかっていない人は、この特例の対象になりません。
一定期間内に売却すること
相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡する必要があります。
どのくらい税金が軽減される？
例えば、相続税がかかった相続人が、相続した土地を売却した場合を考えます。
| 項目 | 取得費加算前 | 取得費加算後（例） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 | 100万円 |
| 相続税の取得費加算 | 0円 | 300万円 |
| 譲渡所得 | 1,900万円 | 1,600万円 |
この例では、取得費に相続税300万円を加算することで、譲渡所得が300万円減少します。
仮に長期譲渡所得の税率20.315％を使うと、税金の軽減額は概算で次のようになります。
税率20.315％で計算した概算の軽減額
約60万9,450円
300万円 × 20.315％。実際の税額は、特例の適用額、他の所得、控除等によって変わります。
取得費加算の特例は自動的に適用される？
いいえ。
取得費加算の特例を利用するためには、確定申告が必要です。
一定の書類を添付して申告する必要があるため、相続した不動産を売却する場合には、相続税の申告書類や相続税額を確認しておくことが重要です。
7．相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除
相続した家が空き家となっている場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地を相続した場合に、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
空き家特例の主なポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 亡くなった方が居住していた家屋・敷地等 |
| 控除額 | 最高3,000万円 |
| 適用期間 | 現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象 |
| 主な要件 | 家屋の建築時期、相続後の使用状況、売却方法など |
| 申告 | 確定申告が必要 |
※上記は現行制度の概要です。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合には、控除額が最高2,000万円となる場合があります。
どのような場合に利用できる？
例えば、亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、その家を売却する場合などが考えられます。
ただし、相続した家であれば、必ず空き家特例が利用できるわけではありません。
家屋の築年数、耐震基準、相続後の使用状況、売却時期など、複数の要件を満たす必要があります。
特に、古い家屋を解体して土地だけを売却する場合や、家屋をリフォームして売却する場合などは、特例の要件をよく確認する必要があります。
取得費加算と空き家特例は両方使える？
同じ譲渡について、空き家特例と相続税額の取得費加算の特例を重ねて受けることはできません。
どちらの特例が利用できるか、どちらが有利になるかは、売却する不動産の状況や相続税の負担額などによって変わります。
8．相続税がかからなかった場合、売却時の税金はどうなる？
ここは非常に重要なポイントです。
相続税がかからなかったとしても、相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得税がかかることがあります。
例えば、相続人が配偶者で、配偶者の税額軽減により相続税がかからなかった場合を考えます。
相続税はかからなくても、その後に相続した土地を売却して利益が生じた場合には、譲渡所得税の対象となる可能性があります。
具体例
- 相続した土地の売却価格：3,000万円
- 亡くなった方の取得費：1,000万円
- 売却費用：100万円
- 相続税：0円
この場合、相続税は0円でも、譲渡所得は次のようになります。
譲渡所得
3,000万円 − 1,000万円 − 100万円
1,900万円
この1,900万円に対して、原則として譲渡所得税がかかる可能性があります。
なお、相続税がかかっていないため、相続税額の取得費加算の特例は利用できません。
ただし、空き家特例やマイホームの特例など、別の特例が利用できる可能性はあります。
9．相続した不動産を売却した場合の税金シミュレーション
ここでは、相続した土地を3,000万円で売却した場合の税金を、簡単な数字で見てみましょう。
ケースA：相続税がかからず、取得費もわかっている場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費 | 1,000万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
| 譲渡所得 | 1,900万円 |
| 相続税 | 0円 |
| 取得費加算 | 利用不可 |
長期譲渡所得の税率20.315％で単純計算した場合、譲渡所得税・住民税等は約385万9,850円となります。
概算税額（特例なし・長期譲渡所得の場合）
約386万円
1,900万円 × 20.315％。実際の税額は個別事情によって変わります。
ケースB：相続税がかかり、取得費加算を利用できる場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費 | 1,000万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
| 取得費加算 | 300万円（例） |
| 譲渡所得 | 1,600万円 |
| 相続税 | 取得費加算の要件を満たす場合 |
| 概算税額 | 約325万円 |
この場合、取得費加算を利用することで、概算で約61万円の税額軽減となります。
※実際の取得費加算額は、相続税額や相続財産の評価額などに基づいて計算します。300万円という金額は説明用の例です。
ケースC：空き家特例が利用できる場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 取得費 | 1,000万円 |
| 譲渡費用 | 100万円 |
| 譲渡所得 | 1,900万円 |
| 空き家特例 | 最高3,000万円控除の対象となる場合 |
| 課税譲渡所得 | 0円となる可能性 |
この例では、譲渡所得1,900万円が空き家特例の控除額の範囲内となるため、他の条件も満たしていれば、譲渡所得税がかからない可能性があります。
ただし、空き家特例は、建物や売却方法、相続人の人数などに関する細かな要件があります。
10．相続した不動産を売却する前に確認しておきたいこと
① 亡くなった方が購入したときの資料
売買契約書、領収書、購入時の仲介手数料など。取得費がわかるか確認します。
② 相続税がかかっているか
取得費加算の特例を利用できるかどうかの重要な判断材料です。
③ 売却する時期
相続税の取得費加算には一定の期限があります。空き家特例にも適用期限があります。
④ 空き家特例などが使えるか
亡くなった方が住んでいた家屋・敷地であれば、特例の対象となる可能性があります。
⑤ 相続人全員の合意と売却代金の分配
遺産分割協議、売却手続、売却代金の分配方法について確認します。
売却代金を相続人で分ける場合の注意
相続した不動産を売却して、その売却代金を相続人で分ける場合には、遺産分割協議書の内容と、実際の売却代金の分配方法を確認することが大切です。
例えば、相続人3人で土地を相続し、その後3,000万円で売却した場合、売却代金をどのように分配するかによって、各相続人の譲渡所得や申告内容が変わることがあります。
また、相続人のうち一人が代表して売却手続きを行う場合でも、売却代金の分配方法や、譲渡所得の申告については、税理士等に確認しておくと安心です。
11．相続した財産を売却した場合、確定申告は必要？
相続した不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、原則として確定申告が必要です。
ただし、特別控除などによって課税譲渡所得が0円となる場合でも、特例を利用するために確定申告が必要となることがあります。
確定申告の期限
売却した年の翌年
2月16日〜3月15日
原則の確定申告期間。休日等により申告期限が変わることがあります。
例えば、2026年中に相続した土地を売却した場合、原則として2027年に確定申告を行います。
ただし、売却した年や相続した年によっては、取得費加算の特例の期限、空き家特例の期限などが異なります。
そのため、売却を考えている場合には、早めに税理士等へ相談することをおすすめします。
12．相続税と売却時の税金のまとめ
| 税金の種類 | 相続税 | 譲渡所得税 |
|---|---|---|
| いつかかる？ | 相続したとき | 相続した財産を売却したとき |
| 何にかかる？ | 相続財産 | 売却による利益 |
| 相続税が0円でもかかる？ | かからない | 売却益があればかかる可能性 |
| 主な計算方法 | 相続財産の課税価格等 | 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 |
| 代表的な特例 | 配偶者の税額軽減など | 取得費加算・空き家特例など |
| 申告 | 原則10か月以内 | 原則翌年の確定申告 |
重要なポイント
相続した土地や家を売却する場合には、相続税だけでなく、売却時の譲渡所得税についても確認する必要があります。
特に、次の3点は大切です。
1．相続税がかからなくても、売却時に税金がかかることがある
相続税と譲渡所得税は別の税金です。
2．取得費がわかるかどうかで、税金が大きく変わることがある
亡くなった方が購入したときの資料を探しておくことが重要です。
3．取得費加算や空き家特例を利用できる可能性がある
相続税がかかった場合や、亡くなった方が住んでいた空き家を売却する場合には、特例が利用できることがあります。
相続・遺言・不動産売却に関するご相談
相続した土地や建物を売却する場合には、相続手続きだけでなく、税金や売却後の財産分配についても確認しておくことが大切です。
立神法務事務所では、相続・遺言・生前対策などの法務相談を中心に、累計1万件以上のご相談に対応してきました。
相続した不動産の売却、遺産分割協議書の作成、相続手続きなどについて、行政書士がトータルサポートいたします。
税金の計算や確定申告については、必要に応じて税理士等と連携しながら、ご相談者様の状況に応じたサポートを行います。
相続に関するお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
